Советы - Как выбрать квартиру и не пожалеть об этом?

Тема в разделе "Разговоры", создана пользователем Nistru, 3 мар 2011.

  1. TopicStarter Overlay
    Nistru

    Nistru Хранитель форума

    Никто не будет спорить, что покупка недвижимости – это событие. Но и сам процесс подбора жилья невольно меняет привычный уклад жизни. С момента принятия решения до оформления сделки стресс становится обычным состоянием. А все из-за того, что зачастую покупатель не вполне точно представляет, чего же он хочет на самом деле. Мой опыт работы позволяет дать несколько советов настоящим и будущим покупателям квартир (о загородной недвижимости поговорим отдельно).

    Идеальных квартир не существует

    Когда человек говорит, что он хочет купить жилье, в его воображении уже существует какой-то образ идеальной квартиры. Особенно у женщин. В их

    Чтоб увидеть ссылки зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на форуме !

    уже стоят симпатичные вазочки, на подоконниках пышно цветут фиалки, а на кухне стерильная чистота и плита любимого производителя. Естественно, попадая в чужое жилье и не увидев всего этого в реальности, покупатель разочарован и идет дальше искать «ту самую квартиру».


    У меня был случай, когда клиентка посмотрела 34 варианта! Я даже завела отдельную тетрадочку с ее просмотрами. Через месяц мы вернулись к первой просмотренной! Слава богу, что ее не успели купить и мы совершили сделку. Подбирая квартиру, выкиньте из головы ваш вариант идеальной квартиры. Вы покупаете стены. Посмотрите, удобно ли вам будет передвигаться в этом помещении, как может встать ваша мебель, сможете ли вы сделать какую-либо перепланировку. А вазочки и цветы обязательно будут, но уже в вашей реальной квартире.

    Первое впечатление не всегда самое верное

    Бывает, что покупатель, только ступив на порог, тут же разворачивается и уходит. Его что-то смутило, может, слишком активная собака или громкоголосые хозяева. Никогда при просмотре жилья не поддавайтесь эмоциям. Раз уж вы зашли в эту квартиру, осмотрите внимательно все до конца. Возможно, это лучший вариант, который вам предложили. И если через день-два вы все время вспоминаете какую-то квартиру, где вам не очень понравилось, договоритесь еще раз о показе.

    Настаивайте на просмотрах в дневное время

    Вечером при искусственном освещении многие недостатки квартир прячутся по углам. Если продавец упорно отказывается показать квартиру днем, значит, ему есть что скрывать. Лучшее время просмотров – полдень. Вы сможете оценить естественное освещение: заглядывает в квартиру солнышко или придется жить с включенным светом. Сможете как следует рассмотреть состояние пола, системы отопления и потолков. Даже если квартира по своей планировке и расположению вам понравилась, все равно вы должны знать, надо ли будет вкладывать дополнительные средства в

    Чтоб увидеть ссылки зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на форуме !

    этих составляющих.


    Представьте, что вы здесь уже живете

    Допустим, вы нашли подходящий вариант. Всё вас устраивает и в квартире, и в документах, и в продавцах. Тем не менее, перед тем, как вносить аванс, подойдите в дневное время к дому, осмотрите его со всех сторон. Оцените возможность парковки, удаленность общественного транспорта, разведайте расположение ближайших магазинов и социальных объектов.

    Не надо выискивать недостатки. Просто представьте себе, что вы уже живете в этом доме и этом районе. Уютно ли вам будет здесь? В моей практике был случай, когда семья, купив хорошую квартиру в хорошем районе, через пару месяцев после новоселья обратилась с просьбой помочь им переехать в другой район. Оказалось, что возле приобретенного жилья просто негде было выгуливать собаку.



    Надеюсь, что эти небольшие рекомендации помогут

    Чтоб увидеть ссылки зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на форуме !

    найти свою идеальную квартиру и пройти процесс покупки без особых нервных потрясений.
     
    Сникерс нравится это.
  2.  
  3. TopicStarter Overlay
    Nistru

    Nistru Хранитель форума

    У многих в жизни наступал такой момент, когда остро вставала необходимость поиска подходящей для приобретения квартиры. И, естественно, возникает вопрос, на что в первую очередь следует обратить внимание при выборе квартиры на вторичном рынке, или, попросту говоря, уже имеющей своего хозяина. От чего зависит стоимость жилья?
    Этих факторов довольно много, и на все вам стоит обратить внимание.
    Чтобы сделать предварительную оценку, вам нужно пристально изучить существующие на рынке предложения. Следует уделить внимание не только СМИ, где печатаются объявления, но и пристально изучить сайты объявлений в Интернете. Основная часть размещённых объявлений освещает стоимость жилья, выставленного на продажу на максимальном уровне. В эту стоимость входят услуги агента по недвижимости, который оказывает помощь в продаже жилья, а также нижний предел, доступный для торговли.
    Для определения наименьшей цены за выбранное жильё можно воспользоваться помощью тех же риэлтерских агентств. Следует позвонить в некоторые из них и, дав описание жилья, которое вы желали бы приобрести, сообщить, что вы планируете выставить его на продажу. Как правило, в результате вы получите различные варианты стоимости, но их можно усреднить и получить примерную цену.
    Для более точной оценки есть три способа: воспользоваться услугами лицензированного оценщика, оценка агента недвижимости и самостоятельная оценка. Первый способ обойдётся вам недёшево, во втором вы получите только приблизительную оценку. Более подробно мы остановимся на третьем способе. Потому что именно от ваших ощущений очень многое зависит, в том числе и цена. Умение вести аргументированный диалог с собственником может помочь вам значительно снизить цену на приобретаемое жильё.
    Главным моментом для оценки квартиры, естественно, является её нахождение. Даже если квартиры полностью похожи, но первая в центре, а вторая на окраине города, то разница в цене будет очень велика.
    Однако район города далеко не самое важное при оценке жилья. Даже внутри округов дом с понравившейся вам жилплощадью может быть в окружении новых домов улучшенной планировки или древних пятиэтажек. В немалой степени влияет на цену расстояние от метро, наличие магазинов, медицинских учреждений, школ и т.д. Уменьшают стоимость расположенные неподалёку промышленные объекты.
    Следующий показатель - это качество самого дома. Влияет на стоимость абсолютно все: год возведения, материал, состояние здания, наличие мест для парковки. Наиболее дешевые - блочные и панельные "хрущевки". Однако в них чаще всего встречается неудачная планировка, маленький метраж, да и вообще здание может в ближайшее время пойти на снос. Самые дорогостоящие – квартиры в современных зданиях с обязательным парковочным местом.
    Кстати, о парковочном месте. Советуем вам посетить двор вечером и оценить, будет ли там свободное место для вашего авто.
    Не поражайтесь тому, что полностью идентичные квартиры в однотипных домах и даже в одном районе могут значительно отличаться в стоимости. Может быть, в одном доме все квартиры в подъезде являются собственностью жильцов, тогда все общественные места чистые, есть домофон и консьерж. А в другом подъезде много неприватизированных квартир, он далеко не так ухожен, как в предыдущем варианте.
    И, конечно, стоимость квартиры во многом зависит от её состояния, то есть от её ремонта. Узнать приблизительную стоимость недавно проведённого ремонта будет совсем не лишним в процессе торга с владельцем.
    Сумма денег, потраченных на

    Чтоб увидеть ссылки зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на форуме !

    , в первую очередь зависит от цены потраченных отделочных и черновых материалов и, конечно, от объема работ. Узнать стоимость можно только после более-менее пристального изучения. Например, ремонт квартир в сталинских домах требует больших финансовых вложений при той же площади по сравнению с современным панельным домом на 10-20%. И, естественно, ремонт в обжитом доме гораздо дешевле, чем в новостройке.
    Ремонт квартир можно поделить на:
    1. Косметический ремонт. Он действует «освежающе» на квартиру. Применяются простые материалы и привычные технологии. Потому и стоит он недорого.
    2. Ремонт квартир повышенного качества. Сюда входит реставрация, изменение и усовершенствование строительных конструкций, замена коммуникаций. Материалы применяются не очень дорогие. Требует больших затрат, чем косметический ремонт.
    3. Ремонт высокого качества, или евроремонт. Здесь уже применяются самые качественные материалы и технологии. Да и производить его должны настоящие профессионалы. Несложно догадаться, что цена такого ремонта будет очень высокой.
    4. Эксклюзивный ремонт квартир. Это уникальный дизайн интерьера, созданный по дизайнерскому проекту. Используемые материалы редко можно встретить в свободной продаже. Да и производят его специалисты высочайшего класса. О цене такого ремонта и говорить страшно. Он вполне может быть дороже самой квартиры.
    Ну и самые основные показатели, из которых состоит цена квартиры, - этаж (верхний и нижний этажи стоят дешевле), площадь квартиры (чем больше кухня, тем дороже), высота потолков, наличие лоджии или балкона. Кроме того, увеличивают стоимость наличие кладовых, гардеробных и других подсобных помещений. Неплохим поводом снизить цену является вид из окна.
    А после оценки всех вышеприведенных аспектов можно приступить к юридической стороне дела, то есть изучению документов на жильё. Важно иметь информацию о том, свободна ли квартира юридически, не продавали ли её несколько раз за последнее время. А если вы сможете самостоятельно оценить квартиру, то обезопасите себя от покупки жилья по очень низкой цене, что является признаком присутствия неприятных сюрпризов.
     
    SANTA и Сникерс нравится это.
  4. TopicStarter Overlay
    Nistru

    Nistru Хранитель форума

    Жилищный вопрос был и остается для многих людей одним из наиболее актуальных. Покупка квартиры сегодня требует немалых средств и для большинства горожан это серьезный шаг, определяющий уклад их жизни на многие годы вперед. Поэтому выбор жилья должен быть неспешным и хорошо продуманным. Тем более, что различных предложений сейчас гораздо больше, нежели в предыдущие годы. Если раньше строили в основном однотипные панельные «коробки», то в настоящее время появилось множество новых разнообразных проектов жилых домов.
    Спрос на квадратные метры растет из года в год. Причем наибольшая активность, как отмечают специалисты, наблюдается на рынке новостроек. Перспектива приобретения вторичного жилья привлекает все меньшее число людей. И этому есть объяснение.
    Во-первых, срок эксплуатации домов советской постройки не безграничен и многие из них требуют капитального ремонта. Квартиры в этих зданиях далеко не так привлекательны, как в современных домах, а стоят они почти столько же. По некоторым оценкам, на конец 2007 года средняя по России цена квадратного метра в новостройках и зданиях старой постройки составляла 39509,7 и 41880,3 руб. соответственно. Во-вторых, строительные технологии в последние годы шагнули вперед, появилось множество современных материалов. Поэтому новостройки гораздо привлекательнее, комфортнее и безопаснее.
    Стоимость квартиры зависит от множества факторов. Прежде всего, как отмечает руководитель Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ – Новостройки» Борис Флексер, от престижности района, близости дома к транспортным магистралям, удаленности от центра города и т.п. И, конечно, от характеристик самого здания: типа и серии, качества застройки, степени отделки квартир, а также материалов и технологий, которые использовались при строительстве. Выбор сегодня довольно широк.
    Что сейчас строят

    Сегодня наиболее распространены три типа новостроек. Это панельные, монолитные и кирпично-монолитные дома. Первые знакомы нам с давних времен и сейчас занимают около 40% рынка. Такие здания возводятся из уже готовых (произведенных на заводе) панелей. Поэтому строятся они достаточно быстро. По словам генерального директора Группы компаний «СУ-155» Александра Мещерякова, сооружение монолитного жилья требует в два раза больше времени, чем панельного.
    Стоит отметить, что современные панельные дома предполагают достаточно большое разнообразие вариантов планировки. Это достигается за счет нестандартных конструкционных решений и использования плит разного размера. Кроме того, сейчас при строительстве, как правило, применяются трехслойные панели, изготовленные по новой технологии, что обеспечивает высокие тепло- и звукоизоляционные характеристики зданий. Наиболее популярными представителями современного панельного домостроения являются дома серий П-44Т, И-155 и П-3М.
    Первые возводятся по России с 1998 года. Они представляют собой 14-16-этажные постройки, иногда переменной этажности, из трехслойных наружных панелей толщиной 300 мм, утепленных полистиролом с теплоотражающей металлизированной пленкой. Дополнительную теплоизоляцию дома обеспечивает закрытый стык между наружными плитами. Крыша скатная, в качестве кровельного покрытия применяется натуральная черепица BRAAS. Наружные стены облицованы плиткой «под кирпич». Нормативный срок эксплуатации зданий — 100 лет.
    Дома типа И-155 начали строить с 2000 года. Это здания высотой от 10 до 24 этажей, имеющие конфигурацию либо одноподъездного (с монолитными нижними этажами), либо многосекционного дома. При строительстве зданий этой серии применяются наружные трехслойные панели с улучшенной теплоизоляцией из минерального утеплителя. Толщина фасадных стен — 320-400 мм; торцевых — 440-540 мм. Крыша плоская, покрытая утепленной плитой, залитой гидроизоляционным материалом.
    Ещё одна распространенная серия, П-3М (8-17 этажей), строится с 1995 года. По своим эксплуатационным качествам она несколько уступает описанным выше. Толщина поперечных стен дома составляет 180 мм, продольных — 140 мм. Крыша плоская, фасады покрыты защитно-декоративной пленкой на основе кремнийорганических эмалей. Жилье в таких домах несколько дешевле.
    Одна из самых последних серий панельных новостроек — С-222. Эти дома высотой до 17 этажей построены из панелей толщиной 650 мм в сочетании с кирпичом, блоками и архбетоном. Отличительными особенностями являются отсутствие межпанельных швов и повышенная сейсмоустойчивость (до 8 баллов). Облицованы кирпичом, что обеспечивает им повышенную теплоизоляцию. Квартиры здесь достаточно просторные. По проекту здания типа С-222 рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет.
    Монолитные и кирпично-монолитные дома начали строить в России относительно недавно. Технология возведения таких зданий предполагает заливку в предварительно подготовленную опалубку жидкого бетона. Получается цельная, прочная конструкция без швов. Как отмечает заместитель директора Королёвского филиала ОАО «Балт-СтройИнвест» Евгений Бурмистров, квартиры в монолитных и кирпично-монолитных домах очень просторные, с высокими потолками, достигающими 3-х метров.
    Серийно монолитные дома не возводятся. Каждый проект индивидуален и повторно используется крайне редко, исключение составляют только наиболее удачные решения. Главное достоинство монолита – свободная планировка. Квартира может вообще не иметь каких-либо перегородок. Количество комнат определяется по числу окон. Но обустройство такой квартиры потребует значительных расходов.
    Нужно отметить еще одно немаловажное обстоятельство. В большинстве современных жилых зданий первый этаж (иногда и второй) является нежилым и предназначен для использования в хозяйственных или коммерческих целях.
    Новые веяния

    Наверное, одно из основных преимуществ, которыми сегодня могут похвастать новостройки любого типа, – это современные оконные конструкции. Причем подавляющее большинство застройщиков отдают предпочтение окнам из ПВХ. Такая тенденция, как объясняют специалисты Группы компаний ПРОПЛЕКС, крупнейшего российского производителя оконного ПВХ-профиля по австрийским технологиям, объясняется оптимальным соотношением цены и качества. При относительно невысокой стоимости окна из ПВХ обладают хорошими тепло- и звукоизоляционными характеристиками, высокой прочностью, они способны перенести любые климатические воздействия, а также отличаются долговечностью. Например, срок эксплуатации оконного ПВХ-профиля PROPLEX, подтвержденный многочисленными испытаниями, достигает 60 лет.
    Кроме того, следует отметить, что практически во всех новостройках теперь на батареи устанавливают автоматические радиаторные терморегуляторы, например, Danfoss. Эти небольшие устройства управляют температурой радиаторов, поддерживая в помещениях комфортную атмосферу. В некоторых новостройках устанавливают также тепловые пункты, обеспечивающие возможность автоматического управления отопительной системой в зависимости от температуры воздуха.
    Окна со стеклопакетами и радиаторные терморегуляторы – не единственные отличительные особенности квартир в современных домах. Если в прежние годы квартирная электросеть имела всего два автомата (позволяющих отключать освещение и розетки), расположенных в общем холле, то теперь, помимо них, принято оборудовать в каждой квартире индивидуальный электрощиток.
    Сейчас в новых домах обязательно устанавливают двух- или четырехтарифные электросчетчики, а также квартирные водосчетчики. Отводы от стояков горячего и холодного водоснабжения теперь снабжают фильтрами грубой очистки и редукторами, предохраняющими внутреннюю разводку и сантехнику от возможных скачков давления в магистральной сети. Пока ещё редко (в основном по экономическим соображениям), но некоторые новостройки уже оснащают современными системами принудительной вентиляции. Отличие от естественной вентиляции заключается в том, что в таких системах применяются агрегаты (вентиляторы), обеспечивающие подачу воздуха в нужном количестве независимо от внешних факторов. Поэтому планировка квартиры или здания уже не имеет решающего значения, что очень удобно для воплощения различных архитектурных замыслов.
    Степень готовности нового жилья

    Как уже отмечалось ранее, приобретение квартиры в новостройке дает ее владельцу немалые преимущества. Однако многих потенциальных покупателей нового жилья пугают проблемы, связанные с необходимостью его обустройства. Ведь, как правило, квартиры сдаются в «черновой» отделке. Это подразумевает только минимальную разводку электросети, установку отопительных батарей и окон.
    Но, как отмечает коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Алексей Медведев, покупка квартиры без отделки имеет свои неоспоримые преимущества. Ремонт может быть проведен достаточно быстро, так как нет необходимости удалять старую отделку и демонтировать коммуникации, а выбор отделочных материалов определяется предпочтениями собственников жилья. Кроме того, по словам генерального директора новосибирской компании-застройщика «Союз-10» Александра Михайлова, стоит квартира без отделки на 30% дешевле, чем сданная «под ключ».
    Последний вариант включает в себя полный комплекс работ по выравниванию, шпаклевке и финишной обработке стен, полов и потолков, установку сантехники, инженерных систем, дверей и т.п. Таким образом, жилье сдается полностью готовым для проживания. В России компаний-застройщиков, занимающихся строительством городских домов с квартирами «под ключ», крайне мало. По словам руководителя информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексея Липскерова, с чистовой отделкой, в основном, сдается муниципальное жилье эконом-класса.
    Однако ситуация постепенно меняется. Сейчас в России начали появляться компании, предлагающие полностью готовое к заселению коммерческое жилье. Примером могут служить дома от компании «ПиК» в столичном Ново-Куркино. Застройщики Санкт-Петербурга пошли еще дальше. Так, фирма ЗАО «Ленстройтрест» (Санкт-Петербург), специализирующаяся на строительстве кирпично-монолитных домов, ввела услугу «Оптима-Ремонт». Она предполагает полное обустройство квартиры в соответствии с пожеланиями покупателей, причем работы планируются заблаговременно и производятся еще до сдачи дома госкомиссии, а их стоимость включается в цену квартиры.
    Стоит отметить, что, к сожалению, не все строительные компании выполняют отделочные работы с должным качеством. Нередко жильцы жалуются на неровные стены, трещины, некачественный монтаж инженерных систем и т.д. Поэтому специалисты советуют перед заселением в акте приема-передачи квартиры обязательно указать все выявленные недостатки, чтобы в последствии можно было предъявить претензии застройщику. Согласно статье 29 Закона «О защите прав потребителей», это можно сделать в течение 5 лет, однако если акт приема-передачи подписан, то может потребоваться судебное разбирательство, а это обычно занимает много времени и затрудняет дальнейшее обустройство жилья.
    Итак, постепенно новостройки занимают все большую часть рынка жилья. Трудно найти человека, который откажется жить в новом доме, построенном с использованием современных строительных материалов и технологий. Нужно лишь найти подходящий вариант. А выбирать сегодня есть из чего, и это относится не только к району застройки и площади квартиры, но и к ее планировке и отделке, о чем в недалеком прошлом нельзя было и мечтать.
     
    SANTA и Сникерс нравится это.

Поделиться этой страницей